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致单位持有人函件
尊敬的单位持有人
我们谨代表管理人董事会呈报截至
2012
年
12
月
31
日财
政年度
(2012
财年
)
的致单位持有人报告。
再一年取得强劲业绩
尽管过去一年全球经济不明朗，我们于
2012
年的业绩仍表
现强劲。凭借积极的购物中心管理，
2012
财年的资产组
合总收入同比去年增加
12.8%
，达
7.68
亿人民币。净物业
收入较去年同期增加
13.3%
，达
5.019
亿人民币。可分配
收入同比增加
16.8%
至
6,680
万新元。
2012
财年，单位持
有人将获得
9.54
新分的每单位分红，较去年增加近
10%
。
我们的购物中心依然受租户及购物者欢迎。本年度客流
及租户销售额分别同比去年增加
23.5%
及1
3.4%
1
。
2012
财年，我们一共重续了
687
份租约，相比上个租约，平
均租金增加
17.5%
。截至
2012
年
12
月
31
日，我们资产
组合的出租率维持在
97.2%
的高水平。我们购物中心
2012
年
12
月的估值为
76
亿人民币，相比
2011
年
12
月
71
亿人民币的估值增加
7.6%
。
凯德商用中国信托
2012
年
12
月
31
日的单位价格为
1.645
新元，由一年前的
1.150
新元上扬
43.0%
，股价表现超越
新加坡海峡时报指数、富时海峡时报房地产投资信托指
数及上海证券交易所股票价格综合指数。凯德商用中国
信托的市值增加
55.5%
至
2012
年
12
月
31
日的约
12.3
亿
新元。包括本年度分红
9.54
新分在内，凯德商用中国
信托于
2012
财年为单位持有人带来
51.3%
的高总回报。
巩固基础
2012
财年，我们专注于巩固我们购物中心的基础，构建
我们资产组合的可持续增长。我们积极找出购物中心需
要改善的地方，以提升内部增长。
在凯德
MALL •
西直门，我们资产组合中最大的购物中
心，我们仔细评估其发展潜力，并落实全面的资产计划
以增加其价值。我们提升其租户组合，于购物中心四楼
引入如
UNIQLO
的全新国际快速时尚品牌。此举不但增
强其租户组合，而且带动购物中心高楼层的客流。
随着凯德
MALL •
西直门直接通往一个火车站及三个地
铁站的地下层通道开通，我们按每日通勤乘客的需求引
入了包括
Starbucks
及
Costa Coffee
等连锁咖啡店，以及
KFC
及
Yoshinoya
等快餐运营商。
凯德
MALL •
西直门于
2012
财年的强劲业绩反映了我们
积极资产管理措施的成功。其总收入及净物业收入同比
去年分别增加
14.1%
及
16.8%
。每日平均客流同比上升
50.0%
。于
2012
年
3
月，该购物中心荣获中国商业地产
行业发展论坛颁发的
“
中国最具成长性商业地产
”
奖，表
扬其优秀市场定位及稳健的出租率。
投资于未来，我们展开新民众乐园的资产改良计划。新
民众乐园位于武汉市繁忙的中山大道，外观设计迷人，
建筑风格独特，但其内部则有改良的空间，以进一步
提升购物环境，加强其竞争优势。
2012
财年，我们完成第一期资产改良计划。我们收回
一楼面向中山大道先前由一个餐饮租户占用的优越铺面，
并分拆为多个店铺。目前，
Starbucks
、
Cache Cache
及
Kengee
等零售商已开始营业。店铺空间重新配置后，
平均租金回报上升约
300%
。我们也收回先前由多个单
一租户租用购物中心二楼及三楼的大型店铺空间， 同样
地将重新配置以获得更高租金。
我们将于
2013
年7月暂时关闭新民众乐园，以进行大型
翻修工程，从而提高购物中心对购物者及租户的吸引力。
只有一楼面向中山大道的零售商继续营业。暂时关闭新
民众乐园将使资产改良计划的完工日期提前至
2014
年第
二季。在新民众乐园具代表性的文物建筑基础上，我们
有意将其打造为武汉市具独特风格的现代化购物中心。
我们预期资产改良计划完成后，投资回报将达约
10%
。
增强财政灵活性
我们资本管理的实力是我们最大的竞争优势之一。凭借
积极资本管理政策，我们继续得以优化凯德商用中国信
托的融资结构及策略。
我们于
2012
年
4
月设立
5
亿新元多元货币中期票据计划。
中期票据计划让凯德商用中国信托可发行不同面额、货
币、年期及息率的票据，从而使资金来源多元化，提供
除银行贷款之外的融资渠道，以备我们日后使用。
2012
年
10
月，我们透过私下配售成功筹得
8,610
万新元。
此配售额原来只达
7,500
万新元，但因为获得投资者的大
力支持而有所增加。我们感谢现有及新投资者的支持及
对我们的信心。藉由配售，我们目前拥有更强健的资本
结构及财政实力，以充份把握潜在的增长机遇。
截至
2012
年
12
月
31
日，我们的负债比率维持于
28.0%
，
而我们的平均举债成本则维持在
2.6%
的低水平。我们
全部的购物中心并无任何产权负担。我们的利息偿付比
率为
8.5
倍。我们有一笔1.505亿新元的贷款，将于
2013
年
6
月到期，而我们已与多家金融机构展开再融资商讨。
我们有信心可为将到期的债务进行再融资。
构建可持续发展业务
我们致力成为中国的良好企业公民，并为后代推动可持
续发展的未来。
2012
年
9
月，我们第三度参与凯德商用名为“我的书包”
的大型年度企业社会责任项目。员工志愿者向中国的弱
势儿童派赠新书包及文具。我们更首次将活动伸延至零
售商及购物者。除了零售商加入志愿者的行列外，购物
Strengthening Fundamentals, Building a Sustainable Future
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